Sentencia del 6-11-2020

En https://www.supremecourt.uk/cases/docs/uksc-2019-0006-judgment.pdf

Alexander Devine Children’s Cancer Trust (Respondent) v HousingSolutionsLtd (Appellant) [2020] UKSC 45

Antecedentes del caso: El caso plantea un conflicto de intereses relativo al uso de la tierra en dos terrenos linderos: por un lado, una empresa propietaria que pretende garantizar el mantenimiento de trece viviendas asequibles; por otro, una asociación benéfica a cargo de un centro de cuidados paliativos que pretende garantizar una vida de privacidad a los niños con enfermedades terminales que se atienden en la institución. Desde el punto de vista legal, atañe a los convenios restrictivos del uso de la tierra y al procedimiento que, conforme al art. 84 de la Ley de Propiedad de 1925, permite solicitar el desistimiento de un convenio restrictivo. Es la primera vez que la Corte Suprema de Justicia del Reino Unido decide sobre una apelación fundada en el art. 84. 
En julio de 1972 un agricultor vendió parte de su tierra a la empresa SSPC, dueña del terreno lindero. El primero de ellos, el terreno de aplicación, junto con el segundo, el terreno libre de todo gravamen, constituían una parcela rectangular que formaba parte del desarrollo urbanístico Exchange House. En el contrato de compraventa, SSPC acordó mediante un convenio restrictivo que no se construiría ninguna estructura edilicia en el terreno de aplicación, y que solo sería utilizado como estacionamiento de vehículos.
Barty Smith, el hijo del agricultor, había heredado el terreno lindero a la parcela correspondiente al desarrollo Exchange House. En 2012 donó parte de su terreno a la asociación benéfica para niños con cáncer Alexander Devine Children 's Cancer Trust, a fin de que fuera construido un centro de cuidados paliativos para niños. Poco después, y con conocimiento de la existencia de los convenios restrictivos, la empresa Millgate Developments Ltd. adquirió el terreno correspondiente a Exchange House. 
En julio de 2013, Millgate solicitó una autorización de desarrollo urbanístico para construir 23 viviendas asequibles en el terreno, de acuerdo con las obligaciones para la construcción de viviendas asequibles. Trece de ellas se construirían en el terreno de aplicación, violando los convenios restrictivos. Algunas de ellas tendrían vistas hacia los jardines y las pasarelas del terreno cedido al centro de cuidados paliativos, por donde circularían los pacientes en sillas de ruedas.
La autorización de desarrollo fue otorgada en marzo de 2014, y Millgate comenzó la construcción en julio de 2014. En septiembre de 2014, Barty Smith le envió una carta a Millgate donde declaraba que se oponía a la construcción en la tierra de aplicación. Millgate siguió adelante con la construcción, y en mayo de 2015 decidió vender el terreno a la empresa Housing Solutions Ltd.
En julio de 2015, tras finalizar la obra, Millgate solicitó al Tribunal Superior la modificación de los convenios restrictivos, fundándose en el art. 84 de la Ley de 1925. Barty Smith y la asociación se opusieron a la demanda de la empresa.
Poco después, en septiembre de 2015, comenzó la construcción del centro de cuidados paliativos. 
El 18 de noviembre de 2016, el Tribunal Superior hizo lugar a la petición de Millgate de modificar los convenios restrictivos, con la condición de que le pagara a la asociación 150 000 libras esterlinas como compensación. 
El 28 de noviembre de 2018, la Corte de Apelaciones revocó la sentencia del Tribunal Superior. 
Housing Solutions interpuso una acción ante la Corte Suprema de Justicia del Reino Unido.

Sentencia: La Corte Suprema de Justicia del Reino Unido, en forma unánime, desestimó la apelación y rechazó la petición de modificar los convenios restrictivos por razones distintas de las expresadas por la Corte de Apelaciones.
El art. 84 de la Ley de 1925 reformada le confiere al Tribunal Superior la facultad de desestimar o modificar los convenios restrictivos sobre la base de cinco fundamentos. 
El ejercicio de esta facultad consta de dos etapas. Al menos una de ellas, la etapa jurisdiccional, debe cumplirse antes de que el Tribunal Superior pueda decidir si ejerce su discrecionalidad para desestimar o modificar los convenios restrictivos, lo que corresponde a la etapa discrecional.
El fundamento pertinente en esta apelación se refiere a si los convenios restrictivos, en cuanto impiden al titular un uso razonable de la tierra, son contrarios al interés público conforme a los arts. 84.1.aa y 84.1A.b.
La primera cuestión tratada por la Corte consistió en considerar si la violación deliberada y cínica de los convenios restrictivos por parte de Millgate era pertinente en la etapa jurisdiccional. La Corte de Apelaciones consideró que lo era, pero la Corte Suprema consideró que no.
El fundamento que insta a evaluar si un convenio resulta contrario al interés público exige una interpretación más estricta: se pretende determinar si existe un impedimento sobre el uso razonable de la tierra y “si dicho impedimento, al mantener el convenio restrictivo, resulta contrario al interés público”.
Una interpretación estricta exige hacer un balance entre el interés público de que trece viviendas asequibles no se arruinen y el interés público de que el centro de cuidados paliativos constituya un refugio para los niños que están muriendo de cáncer. La buena o mala conducta del solicitante es irrelevante en la etapa jurisdiccional. Nada dice sobre los fines para los que será utilizado el terreno en cuestión. Por otra parte, la interpretación estricta se ajusta a los otros cuatro fundamentos del art. 84, es compatible con el objetivo del art. 84 y refleja el hecho de que la conducta del solicitante puede ser considerada en la etapa discrecional. 
En segundo lugar, la Corte Suprema evaluó si el Tribunal Superior había incumplido su obligación de tomar en consideración la conducta cínica de Millgate en la etapa discrecional. La Corte de Apelaciones entendió que sí, y la Corte Suprema coincidió, pero por razones diferentes.
Solo corresponde que un tribunal de apelación interfiera en una decisión de un tribunal especializado si dicho tribunal ha incurrido en un error de derecho. Sin embargo, si bien en el presente caso el Tribunal Superior tuvo en cuenta la conducta de Millgate, lo cierto es que incurrió en un error de derecho. El Tribunal no consideró dos factores pertinentes en la etapa discrecional: Millgate podría haber construido en el terreno libre de todo gravamen, pero no en el terreno de aplicación, y Millgate podría no haber incumplido el fundamento de “contrario al interés público”, si hubiera solicitado la modificación de los convenios restrictivos antes de comenzar a construir en la tierra de aplicación.
La Corte Suprema entendió que ello era motivo suficiente para desestimar la apelación. No obstante, consideró brevemente dos argumentos más. En primer lugar, el Tribunal Superior no se basó en las consideraciones de Lord Sumption en Coventry c/ Lawrence [2014] UKSC 13 para dictar su sentencia, y, por lo tanto, no cabe considerar en este caso si hubiera sido correcto o no basarse en el voto del ministro. En segundo lugar, la Corte expresó que el Tribunal Superior consideró correctamente en ambas etapas el hecho de que Millgate había construido en el terreno de aplicación a fin de cumplir con sus obligaciones de planeamiento relativas a las viviendas asequibles.
Por lo tanto, la Corte Suprema confirmó la sentencia de la Corte de Apelaciones, pero por razones diferentes. La decisión del Tribunal Superior fue revocada, y la solicitud para modificar los convenios restrictivos, rechazada.